Beylikdüzü Gayrimenkul Avukatı

Ofisimiz, Gayrimenkul Hukuku alanında karşılaşılabilecek tüm sorunlarla ilgili danışmanlık, iş ve dava takibi süreçlerinde hizmet vermektedir.

Gayrimenkul Hukuku alanının konusunu genellikle, arsa, arazi, konut veya tarla gibi gayrimenkullerin mülkiyeti ve tapu sicilinden kaynaklı davalar oluşturmaktadır.

Gayrimenkul Hukuku ile ilgili düzenlemeler, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 704. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

• Tapu davası açılması ve sürecinde tarafların temsili
• Tapu iptal davasının hazırlanması, açılması ve sürecinde tarafların temsili
• Taşınmaz malların alımı ve satımı konusunda danışmanlık ve sürecin takibi
• Kira sözleşmelerinin hazırlanması
• Kira sözleşmesinin feshi
• Yabancıların mülk sahibi olması konusunda danışmanlık ve süreç takibi
• Boşanma sürecinde bulanan çiftlerin gayrimenkul paylaşımı konusunda hukuki destek
• Kat mülkiyeti davalarının açılışı ve süreç takibi
• İstihkak davası açılması ve sürecinde tarafların temsili
• Kira davası açılması ve sürecinde tarafların temsili
• Kamulaştırma davası açılması ve sürecinde tarafların temsili

Sizin de yukarıda belirttiğimiz türde Gayrimenkul hukuku kapsamına giren bir hususta yaşadığınız bir ihtilaf veya destek almak istediğiniz bir husus varsa, bize iletişim kısmında bulunan numaralarımızdan yada Whatsapp hattımızdan ulaşarak danışmanlık hizmeti alabilir veya avukatlarımızla yüz yüze görüşmek için randevu oluşturabilirsiniz.

Gayrimenkul, taşınması mümkün olmayan anlamına gelmektedir. Bu sebeple gayrimenkul teriminin “taşınmaz” olarak kullanımı halk arasında oldukça yaygınlaşmıştır. Bir malın yeri değiştirilemiyor veya taşınamıyor ise bu mala taşınmaz mal denilmektedir.

Türk Medeni Kanununda yer alıp Eşya Hukukunun bir parçası olan Gayrimenkul Hukukunun konusu genel olarak ev, arazi, arsa, tarla ve apartman gibi taşınması mümkün olmayan şeylerdir. Gayrimenkul Hukukunun alt yapısını oluşturan mülkiyet hakkı, Türkiye Cumhuriyeti Anayasasında ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinde kabul edilmiş ve koruma altına alınmıştır.

Gayrimenkul davalarının konuları arasında tapu sicili davaları, istihkak davaları, kira davaları ve kamulaştırma davaları sıklıkla yer almaktadır. Gayrimenkule ilişkin davalar, mülk sahibi veya mülk üzerinde hak sahibi oluğunu iddia edilen gayrimenkulün yani dava konusu olan gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesine dilekçe yazarak açılabilir. Dava açılırken verilmiş olan dilekçede kullanılan ifadeler son derece önemlidir. Bu ifadeler eksiksiz ve hatasız olmak zorundadır çünkü hem kazanılabilecek hakların miktarı etkilenir hem de davanın gidişatını ve süresinin kısaltılmasını sağlar.

Tapu iptal ve tescili davası, tapu kayıt malikine açılmakta olup kanuna ve usule aykırı bir şekilde düzenlendiğini iddia edilen tapu kaydının hukuka uygun bir hal alması için açılan dava türüdür. Bu davanın açılmasının birden çok sebebi bulunmaktadır. Bu sebepler arasında hukuki ehliyetsizlik, mirastan mal kaçırmak amacıyla bağış yapılmış olan malın satış yapılmadığı halde tapuda satış yapılmış gibi gösterilmesinin iptal edilmesinin istemiyle, kişiye verilen vekalet hakkının vekalet veren kişinin haklarına ve rızası olmadan yapmış olduğu işlemlerin iptali sebebiyle, Aile konutu uyuşmazlıkları sebebiyle, Yolsuz tescil sebebiyle, Kadastro ölçüm hataları sebebiyle, zeminde kullanılan yer ile tapuda kayıtlı olan parselin uyuşmazlığı sebepleriyle tapu iptal ve tescili davası açılabilir.

Bazı tescil işlemleri, hukuka uygunsuz bir şekilde işlem yapılmış olarak görülse bile hukuka uygunluk durumları olabilmektedir. Özellikle bir malın tapu tescilinde öncelik sahibi kişilerin bulunması tescil işlemleri konusunda birden fazla anlaşmazlığa sebep olabilmektedir.

Tescil işlemi yapıldıktan sonraki 10 yıl boyunca kişinin üzerine kayıtlı taşınmaz tapusu, herhangi bir gerçek veya tüzel kişiye devredilmeden, kesintisiz bir şekilde üzerine kayıtlı bulunması durumunda kişinin aleyhine tescil işlemlerinde herhangi bir usulsüzlük tespit edilmiş olsa dahi iptal davası açılamaz. Bunun başlıca sebebi tapu aleyhinde daha önceden bir iptal davasının açılmamış olmasından kaynaklıdır.

Tapu tescil işlemi gerçekleştirilmemiş olan durumlarda eğer mülk devletin hazinesinde kayıtlı ise taşınmazı kullanan kişi minimum 20 yıl boyunca kullanmış veya kullanımı devam ediyorsa taşınmaza değerinin ödenmesi durumunda öncelikli olarak o mülkün sahibi olabilir. Bu şekilde yapılan tescil işlemlerinin aleyhine iptal davası açılamaz.

Bir mal veya taşınmazın, hak sahibinin izni olmadan bir başkası tarafından kullanılmasına ecrimisil denir. Ecrimisil davasının açılabilmesi için öncelikle taşınmaz sahibinin, mülkün kullanılmasına izin vermemiş olması gerekmektedir ve dava açılan kişinin niyetinin kötü olma şartı aranmaktadır. Ecrimisil davalarında malın herhangi bir zarara uğrayıp uğramadığına bakılmamaktadır.

Ecrimisil davası eşya hukukunu ilgilendiren bir konu olduğu için yetkili mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir ve ecrimisil davasının zamanaşımı süresi 5 yıldır. Bu süreyi aşan durumlarda ecrimisil davası zamanaşımına uğramaktadır.

Mülk sahibinin gördüğü zarar, taşınmazın imar durumu, aylık kira getirisi, taşınmazın yüz ölçümü, taşınmazın niteliği ve konumu gibi konular göz önünde bulundurularak bilirkişi tarafından ecrimisil bedeli belirlenir.

Kira sözleşmesini iki türlü feshi yolu vardır bunlardan birincisi bildirim yoluyla diğeri ise dava yolu ile yapılmaktadır.

Bildirim yoluyla yapılan feshi 6098 numaralı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesine göre ‘’ - Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.’’

Dava yoluyla yapılan feshi 6098 numaralı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesine göre ’’ Kiraya veren, kira sözleşmesini;

• Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
• Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için ön görülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Kamulaştırma davaları genel olarak şahıslara ait olan herhangi bir arazi, arsa veya başka bir taşınmazın kamu kurum ve kuruluşlarına hizmet verilmesi amacıyla devlet tarafından satın alma işlemine denir. Yetkili irade, genel olarak devlete fayda sağlayacağı yerleri belirleyerek kamulaştırma işlemi yapmaktadır. Kamulaştırma işlemleri Bakanlıklar, Belediyeler, Karayolları Genel Müdürlüğü vb. resmi kurumlar yapabilmektedir. Kamulaştırma sürecinde öncelikle arazi veya arsanın bulunduğu tapu sicil müdürlüğüne arazi veya arsa için kamulaştırma şerhi konulması talep edilir. Daha sonrasında taşınmazın değeri tespit edilmesi amacıyla kıymet takdir komisyonu görevlendirilir. Ardından, kıymet takdir komisyonunun belirlediği değer üzerinden satın alma işlemleri yapılması için uzlaşma komisyonu kurulur. Daha sonrasında arazi veya arsanın sahiplerine haber vererek 15 gün içinde kamulaştırmak isteyen kuruma bildirilir ve pazarlık görüşmeleri yapıldıktan sonra anlaşma durumu olursa taraflarca imzalar atılır ve tapu kuruma teslim edilir. Eğer kamulaştırma süreci usule uygun bir şekilde ilerlemez ve kamulaştıran kurum ile tapu sahibi arasında anlaşmaya varılamazsa kamulaştırma bedelinin tespit ve tescili için dava açılır. 3 çeşit kamulaştırma türü mevcuttur. Bunlar; Acele kamulaştırma, Kısmi kamulaştırma ve son olarak Trampa yolu ile kamulaştırma.

Acele kamulaştırma; Kanunda belirtilen tüm şartların yerine getirilmesi durumunda tapu sahibine karşı açılan dava türüdür. Bunun sebebi, kamu yararına olan kamulaştırma işleminin gecikmesini önlemektir.

Kısmi Kamulaştırma; kamulaştırma yapmak isteyen kurum ve kuruluşun arazi veya arsanın sadece bir kısmını kamulaştırmasıdır. İlgili kurumun kamulaştırma yapması durumunda kamulaştırılacak gayrimenkulün değerinin düşme durumu varsa tapu sahibine kamulaştırma bedeli ek olarak ödenmektedir.

Trampa yolu ile kamulaştırma yoluna kısaca takas yolu da diyebiliriz. Tapu sahibinin arazisi ile kamulaştırma yapacak olan kurumun elinde bulunan başka bir arsa veya arazi ile eş değer olma koşulu ile değiştirilebilir.