Yasal Önalım (Şufa) Hakkı

Ofisimiz, yasal önalım hakkı hakkında karşılaşılabilecek tüm sorunlarla ilgili danışmanlık, iş ve dava takibi süreçlerinde hizmet vermektedir.

Yasal Önalım (Şufa) Hakkı ile ilgili düzenlemeler, genel olarak 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunundan düzenlenmiştir.

Paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın üçüncü bir kişiye payının bir kısmını veya tamamını satması halinde diğer paydaşlara söz konusu olan payı öncelikli olarak satın alma hakkı veren bir haktır. Şufa hakkı mülkiyetin var olmasıyla ve herhangi bir payın üçüncü bir kişiye satılmasıyla kullanılabilir bir hak haline gelir. 

Şufa hakkının kullanılması ile şufa hakkını kullanmış olan paydaş ile payın satıldığı alıcı arasındaki şartlar ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olacaktır. 

Türk Medeni Kanunu Madde 732- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

Şufa hakkının kullanılabilir olması için bazı şartlar getirilmiştir. Bu şartlar bir arada bulunmasıyla kullanılabilir bir hak haline gelir. Türk Medeni Kanunu şufa hakkı ile paydaşlara dava hakkı tanıyarak konu olan taşınmazın mevcut paydaşlar arasında kalmasını hedeflemiştir. Bundan sebeptir ki üçüncü kişilerin dışarıdan taşınmaza paydaş olarak dahil olmasını zorlaştırmış ve mevcut paydaşlar arasında süren düzenin bozulması önlenmek istenmiştir. 

Şufa hakkı yalnızca paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan taşınmazlarda bu hak kullanılamaz. Ayrıca taşınmazın arsa veya apartman dairesi olmasının hiçbir önemi yoktur. Şufa hakkının kullanılabilir olması için taşınmazın vasfı değil taşınmazın paylı mülkiyet olması gerekir.

Şufa hakkında taşınmazda paydaş olmayan ancak kişisel alacak hakkına sahip olan kişiler veya sınırlı bir ayni hakka sahip olan kişilerde bu haktan yararlanamaz. 

Birden fazla paydaşın şufa hakkını kullanması halinde, kimin kaç hissesi olduğuna bakılmaksızın paydaşlara eşit olarak dağıtılır. 

1. Taşınmaz üzerinde fiili taksim yapılmış olma durumu mevcutsa
2. Taşınmaz üçüncü bir kişiye bağışlama yoluyla devredilmişse
3. Taşınmaz üzerindeki satış pay sahipleri arasında gerçekleşmişse
4. Taşınmaz elbirliği mülkiyetine haiz ise
5. Kamulaştırma ve arazi toplulaştırılması durumlarında, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda şufa hakkı kullanılamaz.

Şufa hakkı yalnızca bir paydaşın payını satın alan kişiye karşı kullanılabilmektedir. Taşınmazın alıcısı üçüncü kişi şufa davasının davalısı konumundadır. Şufa davasında payını satan paydaşa karşı dava açılamamaktadır.

Paydaş diğer bir paydaşa yaptığı satışlarda şufa hakkını kullanamaz. Şufa hakkı yalnızca üçüncü kişilere karşı kullanılabilmektedir. 

Önalım hakkı yalnızca dava yoluyla kullanılabilir bir haktır. Yukarıda belirtiğimiz üzere taşınmazın paydaşı olan herhangi bir paydaş taşınmazı satın alan alıcıya karşı dava açması gerekmektedir. 

Şufa davası için görevli olan mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Şufa davasında yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu nedenle Bakırköy’de bulunan bir gayrimenkul için Anadolu Adliyesinde şufa davası açılamaz. Yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yerde ki Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Şufa hakkının iki türlü kullanma süresi vardır. Bunlar;

Şufa hakkına sahip olan paydaşlara taşınmazın alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirildiği tarihten itibaren üç ay içerisinde dava açılması gerekmektedir.

Şufa hakkına sahip olan paydaşlara satış noter aracılığıyla bildirilmemiş ise satış tarihinden itibaren iki yıl içerisinde dava açılması gerekmektedir. 

Şufa hakkını kullanma süreleri hakkı düşürücü sürelerdir. Bu sürelerin geçmesi durumunda şufa davasını açmak mümkün değildir. 

Şufa hakkı özel hukuk ilişkilerinden meydan gelmiş bir haktır. Hak sahibi olan kişi söz konusu olan bu haktan feragat edebilmektedir. Türk Medeni Kanunu madde 733/2- Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Şeklinde ifade edilmiştir. Ayrıca somut bir satış ile ilgili olmayan şufa hakkında feragatin resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh gerekmektedir.

Somut bir satışta önalım hakkında feragat ise adi yazılı bir şekilde yapıldığında geçerli olmaktadır. 

Ayrıca, yasal önalım hakkına sahip olan kişi, süresi içerisinde önalım hakkını kullanmayarak da vazgeçmiş olabilecektir.

Türk Medeni Kanunu Madde 735-Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.  Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

Taşınmaz sahibi kendi mülkiyeti üzerinde tapuda şerh vermek suretiyle bir kısıtlama getirebilir ve bir başka kişiye önalım hakkı tanıyabilir. Ancak sözleşmeden doğan şufa hakkı tapuya şerh verildiği tarihten itibaren 10 yıl geçtikten sonra sona erecektir.

Sizin de yukarıda belirttiğimiz türde yasal önalım (şufa) hakkı kapsamına giren bir hususta yaşadığınız bir ihtilaf veya destek almak istediğiniz bir husus varsa, bize iletişim kısmında bulunan numaralarımızdan veya Whatsapp hattımızdan ulaşarak danışmanlık hizmeti alabilir veya avukatlarımızla yüz yüze görüşmek için randevu oluşturabilirsiniz.

1.Şufa Hakkı Nedir?

Bir malın satılma durumu olduğu zaman hak sahibinin o malı öncelikli olarak alma hakkına sahip olması demektir.

2.Şufa Hakkında Feragat Etmek Mümkün müdür?

Şufa hakkına sahip olan paydaş söz konusu olan haktan feragat edebilir.

3.Şufa Davası İçin Yetkili ve Görevli Mahkeme Neresidir?

Taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılması gerekmektedir.

4.Önalım (Şufa) Hakkı ve Hak Düşürücü Süre Ne Kadardır?

Satış yapılması halinde 2 yıl. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise 10 yıldır. 

5. Şufa Hakkı Nasıl Engellenir?

Şufa hakkı, hak sahibinin feragat etmesiyle, cebri icra, satış dışı devir ve fiili taksim yolu ile engellemek mümkündür.

6. Şufa Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar Nelerdir?

Paylı mülkiyete konu olan taşınmazda, paydaşlardan birinin payının, icra yolu ile satışında ve ihalesinde önalım hakkı kullanılamamaktadır. 

7. Hangi Durumlarda Şufa Hakkı Davası Açılamaz?

Taşınır mallar, kat mülkiyeti, artırma yoluyla yapılan satışlarda, mülkün hakim kararıyla başka birine devredildiğinde ve vakıf kurma durumlarda dava açılamaz.

8. Şufa Davası Ne Kadar Süre İçinde Açılmalıdır?

Satış paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi halinde 3 ay içinde şufa davası açılması gerekir. Noter yoluyla bildirilmemesi halinde ise 2 yıl içinde davanın açılması gerekir.