Kira Tespit Davası ve Kira Bedelinin Uyarlanması Davası

Ofisimiz, Kira Tespit Davası ve Kira Bedelinin Uyarlanması Davası hakkında karşılaşılabilecek tüm sorunlarla ilgili danışmanlık, iş ve dava takibi süreçlerinde hizmet vermektedir.

Her iki konu içinde Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiş olup kira tespit davası ve kira bedelinin uyarlanması günlük hayatımızda sıklıkla karşımıza çıkan bir durumdur. Kira tespit davası belirlenmiş olan sınırlar çevresinde ve hakim tarafından kira bedelinin yeniden düzenlenmesiyle ilgili olan bir dava türüdür. Bu davanın açılabilir olması için taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşamama durumu olması gerekmektedir. Bunun yanı sıra taraflar arasında anlaşmanın sağlanıp sağlanmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde talep edilmesi üzerine hakim tarafında kira bedeline ilişkin yeniden bir düzenleme getirebilir. Kira bedelinin uyarlanması davası ise kira sözleşmesinin düzenliği tarihte gelecekte öngörülemeyen olağanüstü durumların sonradan meydana çıkması üzerine taraflardan kira sözleşmesini ifa etmeleri beklenemeyecekse söz konusu olur. Kira bedelinin tespit davasından farklı olarak uyarlama davasında hakim, kira bedelinin belirlerken herhangi bir üst sınıra bağlı kalmaksızın, bu iki dava türünde sözleşmenin hazırlandığı veya davalının yerleşim yerinde olan Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabilmektedir ve davanın alabilmesi herhangi bir süreye bağlı değildir.

Kira bedelinin tespitine ilişkin dava açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında hazırlanmış olan halihazırda bir kira sözleşmesi olması gerekmektedir. Sözleşme serbestisi çerçevesinde hazırlanmış olan kira sözleşmesinde taraflar dilekleri gibi sözleşmeye hazırlayabilirler. Ancak sözleşme serbestisi, sözleşmenin hazırlandığı döneme ilişkin olup yenilenen kira dönemlerinde, taraflar arasında fikir uyuşmazlığı var ise, kira bedeli, tarafların serbest iradelerine göre yeni bir sözleşme hazırlanamayacaktır. Kanun koyucu, her konuda olduğu gibi kiraya veren karşısında zayıf konumda olan kiralayan kişinin mağdur olması önlemek amacıyla yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesi konusunda sınırlar getirmiştir. Tabii şöyle bir durumda söz konusudur taraflar fikir uyuşmazlığı konusunda aralarında bir anlaşma sağlayarak bu yollara başvurmadan sözleşmelerini hazırlayabilirler. Ancak artış oranı bir önce ki yılın TÜFE oranını geçmemesi gerekmektedir. Eğer taraflar arasında yıllık kira artış konusunda bir anlaşma yok ise, kira bedelinin tespiti mahkeme tarafından istenebilir. Hakim, bir önceki yılın on iki aylık TÜFE oranın ortalamasını geçmemesi şartıyla yeni bir kira oranını tespit eder. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde taraflar arasında anlaşma durumuna bakılmaksızın mahkeme tarafından kira tespiti talep edilebilir. Türk Borçlar Kanunu 345. Maddesinde; Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Şeklinde düzenlenmiştir.

Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya veren kişinin belli bir taşınır veya taşınmazdan yararlanılmasını kiracıya bırakmasını kiracının ise bu kullanım için bir kira bedeli ödemeyi taahhüt ettiği sözleşme türüdür. Kural olarak kira sözleşmesi şekil şartı aranmamaktadır. Yazılı veya sözlü bir şekilde taraflar arasında sözleşme hazırlanabilir. Ancak kira sözleşmesini yazılı olması ispat niteliği hususunda önem arz etmektedir. Bunun yanında taraflar arasında hazırlanmış olan kira sözleşmesinde kira bedeli özgür ve dürüstlük kuralları çerçevesinde diledikleri gibi hazırlayabilirler. Kira sözleşmesinin tarafları anlaşmış oldukları kira bedelinin ne kadarlık bir süre için geçerli olacağını belirleyebilirler. Belirlenen bu sürenin geçmesi halinde hangi oranda artış sağlanacağı kanunda belirtilen sınırlar çerçevesinde anlaşma sağlayabilirler. Tabii bu süre içerisinde kira bedelinin artırılmasına ilişkin dava açılamayacaktır. Yani sözleşmede belirtilen kira bedelinin 10 yıl aynı kalacağına ilişkin bir düzenleme varsa o süre dolmadan kira bedelinin artırılması mümkün değildir. Ancak kiraya veren veya kiracı mevcut yaşam koşulları altında borçlarını ödeme konusunda zorluk çekmesi halinde mahkemeye başvurarak kira bedelinin artırım oranının mevcut koşullara uyarlaması hakkında başvuruda bulunabilir. Taraflar kira artırım oranı için aralarında bir anlaşma yapamamış ise bu oran mahkeme tarafından belirlenebilecektir.

Kira bedeli taraflar arasında belirlenmiş olup zamanla değişen ekonomik koşullar ve kiracının mali gücünün azalmasıyla beraber bu bedelin değiştirilebilmesi mümkündür. Burada asıl amaç kira sözleşmesinin devamlılığı söz konusudur. Ancak Türk Borçlar Kanununda kira bedelinin uyarlanması konusunda bir düzenleme getirilmemiştir. Buna göre kira uyarlama davasının hukuki dayanağı Aşırı İfa Güçlüğü başlığı altında 138. Maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir.

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

1. Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için kira bedeline ilişkin taraflar arasında kesin bir anlaşmama durumu olması gerekmektedir veya kira sözleşmesi beş yılda uzun bir süreli olma şartı aranmaktadır.
2. Kira bedelinin uyarlanmasının talep edilebilmesi için taraflarca öngörülemeyen olağanüstü durumların gerçekleşmesi gerekir ve bu gerçekleşen durumlardan dolayı taraflardan edimlerini yerine getirmelerinin beklenememesi gerekir.
3. Kira bedeli tespit davasında hakim, beş yıldan kısa süreli olan kira sözleşmelerinde en fazla TÜFE oranında kira bedelini arttırabilir. Beş yıldan uzun süreli olan kira sözleşmelerinde ise hakkaniyet ve TÜFE oranına göre artırımda bulunabilir. 
4. Kira bedelinin uyarlanması halinde hakim herhangi bir sınıra bağlı kalmaksızın yeni bir düzenleme yaparak kira bedelini yeni şartlara uyarlayabilir.
5. Kira bedelinin tespiti davası yalnızca konut ve çatılı işyerleri için açılabilir.
6. Kira bedeli uyarlanması davası tüm taşınır taşınmaz kira sözleşmeleri için açılabilir.

Sizin de yukarıda belirttiğimiz türde Kira Tespit Davası ve Kira Bedelinin Uyarlanması Davası kapsamına giren bir hususta yaşadığınız bir ihtilaf veya destek almak istediğiniz bir husus varsa, bize iletişim kısmında bulunan numaralarımızdan veya Whatsapp hattımızdan ulaşarak danışmanlık hizmeti alabilir veya avukatlarımızla yüz yüze görüşmek için randevu oluşturabilirsiniz.

1.Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Borçlar Hukuku’ndaki sözleşme özgürlüğü ilkesine dayanarak taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. 

2.Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Yalnızca kiraya veren veya kiracı açabilmektedir. 

3.Kira Tespit Davası İçin Belirli Bir Süre Var Mıdır?

Kira bedeline ilişkin davalar her zaman açılabilmektedir. 

4.Kira Bedelinde Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Tarafların aralarında anlaşmış oldukları kira bedelinin bir önceki kira yılındaki TÜFE artış oranını geçmeyecek şekilde belirlenmektedir. 

5.Kira Tespit Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?

Kira artış oranının belirsiz olduğu durumlarda açılabilmektedir. Kiracı ile kiraya veren kira artış konusunda anlaşamıyor ise mahkemeden kira bedelinin tespiti talep edilebilmektedir. 

6.Kira Bedeli Tespit Davasında Beş Yıl Şartı Nedir?

TBK Madde 344/3- Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

7.Mahkeme Tarafından Belirlenmiş Olan Kira Bedeli Hangi Dönemi Kapsar?

Yeni kira döneminin başlangıç tarihinden itibaren en az 30 gün önce açılmışsa, mahkeme tarafından belirlenecek olan yeni kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. 

8.Kira Bedeli Tespit ve Uyarlama Davası Hangi Mahkemede Açılabilir?

Kira bedeli tespit davaları sulh hukuk mahkemelerinde açılabilmektedir. 

9.Kira Tespit ve Uyarlama Davaları Birlikte Açılabilir Mi?

Bu iki dava türü de herhangi bir süreye bağlı olmadan beraber açılabilir. 

10. Kira Uyarlama Davası Ne Kadar Sürer?

Mahkemenin yoğunluğuna bağlı olarak ortalama 1-2 ay arasında karar verilmiş olur.