Kira Sözleşmesi

Ofisimiz, Kira sözleşmeleri alanında karşılaşılabilecek tüm sorunlarla ilgili danışmanlık, iş ve dava takibi süreçlerinde hizmet vermektedir. 
Kira sözleşmeleri makalemizde; kira kontratı nedir, kira sözleşmesinin süresinden önce iptal edilebilme durumları nelerdir, kira tespit davası nedir, kira bedelinin uyarlanması davası nedir konularını inceleyeceğiz.
Kira sözleşmesi ile ilgili düzenlemeler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. 

Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu 299. Maddesinde kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanım mevzuatta bu şekilde yer almaktadır. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya veren ve kiracıdır. Üçüncü olarak kefil de bulundurulması mümkündür. Kira sözleşmesi, ev ya da iş yeri gibi yerlerin kiralanacağı zaman mülk sahibi ve kiracı arasında yapılan anlaşmadır. Kira sözleşmesinin faydası hem kiracı hem de mülk sahibinedir. İki tarafın da yasal hakları bu sözleşmeyle güvence altına alınmış olacaktır. Kira kontratı, belirli bir süre için hazırlanabildiği gibi belirsiz bir süre için de hazırlanması mümkündür. Ayrıca hazırlanmış olan kira sözleşmesi ikişer nüsha şekilde hazırlanıp doldurulmalıdır ve nüshalar doldurulup taraflarca imzalandıktan sonra bir nüshası mülk sahibine diğeri ise kiracıya verilmelidir.

Kira kontratı hem mülk sahibi hem de kiracı tarafından imzalanarak yasal bir evrak haline gelmektedir. Mülk sahibinin yerine veya vekâletini vermediği birisinin imza atması durumunda hazırlanmış olan sözleşmenin herhangi bir geçerliliği kalmaz ve feshedilir. Diğer iptal etme durumları; kiranın düzenli bir şekilde ödenmemesi durumu, kiralanan bir evin veya bir iş yerinin kira sözleşmesinde yazan unsurlarının ihlal edilmesi durumu, sözleşmede belirtilen şartların yerine getirilmemesi, kiracının iş hayatında değişlikler olması, sağlık problemleri ya da ailevi sorunlar nedeniyle kiralamış olduğu evden vazgeçmek zorunda olduğu gibi durumlarda ve kiracının vefat etmesi gibi durumlarda kira sözleşmesinin erken feshedilebilmesi mümkündür.

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemeler, Türk Borçlar Kanunu 344. Maddesinde belirtildiği üzere “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”

Kira tespit davasının açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında hazırlanmış olan yazılı veya sözlü bir sözleşmenin olması gerekmektedir. Bu davanın asıl amacı bir mülkün piyasa koşulları ele alınarak hak ettiği değere ulaşabilmesi için açılan davalardır. Kira tespit davaları davalının ikamet ettiği bölgede veya kiralanan gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmaktadır.

Kira tespit davasında, kira sözleşmesinin yapılmasının üzerinden 5 yıl geçmemiş ise mahkeme yeni kira bedelini tespit ederken yıllık TÜFE oranına göre hareket etmektedir.  Taraflar arasındaki anlaşma TÜFE oranının altında yapılmış ise mahkeme kararınca dava reddedilecektir. Ancak herhangi bir belirleme yapılmadan ve kiracı TÜFE oranının altında yapılmış olan bir artışla ödeme yapıyor ise bu durumda TÜFE oranına kadar artış yapılacaktır. Kira tespit davasında kira sözleşmesinin yapılmasının üzerinden 5 yıl geçmiş ise bu durumda TÜFE oranına bağlı kalmaksızın TÜFE oranının üzerinde de bir artış yapılabilmektedir. Bu konuda bilirkişi tarafından araştırmalar yapılarak mevcut piyasa durumu, kiracının kaldığı süre vb. unsurlar ele alınarak artış oranı belirlenmektedir. 

Kira sözleşmesinin hazırladığı sırada taraflarca öngörülemeyen fakat sonradan meydana gelen olağanüstü durumlar olabilmektedir. Bu gibi durumlara örnek verecek olursak eğer taşınmazın değerinin kira sözleşmesinin hazırlandığı dönemde öngörülemeyecek kadar artması veya azalması, bir taşınmazın çevresine metro istasyonu, alışveriş merkezi, havaalanı, eğlence merkezleri vb. bu tarz yerlerin açılmasıyla taşınmazın değerini yükseltecek yapıların inşa edilmesiyle uyarlama talep edilebilmektedir. Kira bedelinin uyarlanması davası kira tespit davasında olduğu gibi davalının ikamet etmiş olduğu Sulh Hukuk Mahkemelerdir. 

1. Kira tespit davasının açılabilmesi için kira bedeli hususunda iki tarafın da kesin olarak bir anlaşmaya varamaması gerekmektedir veya kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli olması gerekmedir.
2. Kira bedelinin uyarlanması davası açılabilmesi için taraflarca öngörülemeyen olağanüstü durumların gerçekleşmesi gerekmektedir.
3. Kira tespit davasında hakim beş yıldan kısa bir sürede olan sözleşmeler için sadece TÜFE oranına göre karar verebilir. Beş yılı geçmiş olan sözleşmelerde ise TÜFE ve hakkaniyet oranlarına göre kira bedelinde artışta bulunabilir.
4. Kira bedelinin uyarlanması davalarında hakim herhangi bir sınırlamaya bağlı kalmaksızın kira bedelini yeni şartlara göre belirleyebilir ve uyarlayabilmektedir.
5. Kira tespit davaları sadece konut ve çatısı olan işyerleri için açılabilmektedir.
6. Kira bedelinin uyarlanması davaları tüm taşınır taşınmaz kira sözleşmeleri için açılabilmektedir.

Sizin de yukarıda belirttiğimiz türde kira sözleşmeleri kapsamına giren bir hususta yaşadığınız bir ihtilaf veya destek almak istediğiniz bir husus varsa, bize iletişim kısmında bulunan numaralarımızdan veya Whatsapp hattımızdan ulaşarak danışmanlık hizmeti alabilir veya avukatlarımızla yüz yüze görüşmek için randevu oluşturabilirsiniz.

1.Bir Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Evden Çıkmak Zorunda Mı?

Kira sözleşmesinin belirtilen 1 yıllık süreç dolduktan sonra kiracı evden çıkmak zorunda değildir.

2.Kira Sözleşmesi Noter Onaylı Olmak Zorunda Mı?

Kira sözleşmesinin noterde onaylatılması zorunlu değildir.

3.Kira Depozitosu Nedir?

Kiralan mülkün zarar görmeyeceğine dair para veya kıymetli evrak olarak verilen teminattır.

4.Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Var Mıdır?

Kiracı kiralananı satın almak veya kendisi çıktıktan sonra kiralamak isteyene evi göstermek ve gezdirmekle yükümlüdür.

5.Kiracıya İhtar Ne Zaman Çekilir?

Kiracı kira bedelini ödeme zamanı geldiğinde ödememesi halinde kiracıya en az 30 günlük süre verilerek kiracıya ihtar çekilir.

6.Kira Artış Oranı Nedir?

Kiralanan mülkün kira bedelinin belli aralıklarla arttırılmasına kira artış oranı denir.

7.Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?

12 aylık tüfe ortalaması alınarak hesaplanır. ,

8.Kirayı Ödemeyen Kiracıya Yaptırım Olarak Ne Yapılabilir?

Temerrüt yoluyla ve İcra yoluyla tahliye ettirmek mümkündür.

9.Kira Beyannamesi Nedir?

Kira gelir vergisi, belirli sınırları aşan mesken ya da mülk üzerinden kira geliri elde edenlerin devlete ödemesi gereken vergi türüdür.

10.Kiraya Verenin Malik Olması Gerekir Mi?

Kiraya verenin malik olması zorunlu değildir.