Kamulaştırma Nedir?

Ofisimiz, Kamulaştırma süreçlerinde karşılaşılabilecek tüm sorunlarla ilgili danışmanlık, iş ve dava takibi olarak hizmet vermektedir. 
Kamulaştırma ile ilgili bu makalemizde kamulaştırmanın tanımı, kamulaştırmanın şartları, kamulaştırmada kamu yararı kararının nasıl verildiği, kamulaştırma işleminde kamu yararı kararını onaylayacak olan merciler, kamulaştırma bedelinin tespitinde bilirkişinin görevi ve raporu, acele kamulaştırmanın tanımı, trampa yolu ile kamulaştırma ve kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davaları gibi konuları işleyeceğiz.
Kamulaştırma ile ilgili düzenlemeler, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununda yapılmıştır.

Mülkiyet hakkı, mutlak bir hak olmakla birlikte, bazı durumlarda bu hakkın kısıtlanması söz konusu olabilmektedir. Bu durum en çok kamulaştırma işlemlerinde ortaya çıkmaktadır. Kamulaştırma ile malvarlığı üzerinde mutlak bir tasarruf hakkına sahip olan malikin bu hakkını kullanması kısıtlanmaktadır. Kamulaştırma, kamu yararı gerekçe gösterilerek bir kimseye ait olan özel mülküne rızası olmadan el konulmasıdır. Taşınmazın sahibi gerçek kişiler veya tüzel kişiler de olabilmektedir. Bu taşınmaz malların tamamına veya bir kısmına bedeli ödenmek şartıyla devlet tarafından el konulması veya taşınmaz üzerinde bir tesis kurulma işlemine kamulaştırma adı verilmektedir. Ödenecek olan bedel, idare tarafından peşin olarak ödenebileceği gibi eşit tutarlar halinde taksitli bir şekilde de yapılabilmektedir. Ancak kamulaştırma işlemlerinde kural olarak ödeme peşin gerçekleştirilmelidir. Taksitli ödeme yöntemi seçildiği zaman bu ödeme süresi 5 yılı aşamaz ve kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz oranı uygulanır. 

Kamulaştırmanın yapılabilir olması için Anayasada ve Kanunda belirtilen şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde hukuka uygun bir kamulaştırma işlemi yapılmamış olur ve yargı yoluna gidilmesi kaçınılmaz olur. 

1. Kamulaştırma işlemi yetkili idare tarafından yapılabilmektedir. Söz konusu olan idare bakanlık veya belediye olabileceği gibi kamu tüzel kişileri de olabilmektedir. 
2. Kamulaştırmanın amacı kamu yararı olmalıdır. Kamulaştırma Kanunu 1. maddesinde bu durum; “Bu Kanun; kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, Devlet ve kamu tüzel kişilerince kamulaştırılmasında yapılacak işlemleri, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasını, taşınmaz malın ve irtifak hakkının idare adına tescilini, kullanılmayan taşınmaz malın geri alınmasını, idareler arasında taşınmaz malların devir işlemlerini, karşılıklı hak ve yükümlülükler ile bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemlerini düzenler. Özel kanunlarına dayanılarak gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri adına yapılacak kamulaştırmalarda da, bu Kanun hükümleri uygulanır.” şeklinde ifade edilmiştir.
3. Kamulaştırmanın konusu özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını oluşturmaktadır. Kamulaştırma Kanunu 4 ve 12. Maddelerinde de belirtildiği üzere taşınmazın bir kısmı kamulaştırma için uygun ve idare için de kısmi kamulaştırma ile amaçlarına ulaşması mümkünse kısmi kamulaştırma işlemi yapılabilmektedir. Aksi halde kamu yararına aykırı olarak el atılmış olacaktır. 
4. Kamulaştırmada kural olarak kamulaştırılan taşınmazın bedeli nakden ve peşin olarak ödenmesi gerekmektedir. Ancak istisnai durumlar söz konusu olması durumunda bu kural uygulanamayacaktır.  Anayasada belirtildiği üzere tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir.

Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir.

Kamulaştırma işlemlerinin aşamaları yasada belirtilen usul ve esaslar dikkatle incelenerek takip edilmelidir. 

Kamulaştırma işleminde gerekli olan unsur, “kamu yararına uygunluk”tur. Kamulaştırma Kanunu 5. maddesinde belirtilen kamu idareleri ve kurumları bu kararı verebilmektedir. Kamulaştırma işleminin kamu yararını uygunluğu kararını kanunda belirtilen tüzel kişiler dışında kimse veremez. Bu tüzel kişiler ise; 

1. Kamulaştırma Kanunu 3/2. Maddesinde belirtilen amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,
2. Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,
3. Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,
4. İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,
5. Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
6. Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu,
7. Üniversite, Türkiye Radyo - Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,
8. Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,
9. Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
10. Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı,
11. Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı,
12. Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,
13. Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzel kişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlıktır.

Kamulaştırma Kanununun 6. Maddesinde Kamu Yararı Kararının onay mercileri belirtilmiştir. Bu düzenleme ile kamu yararı için verilen kararların hangi makamların onayından geçmesi gerektiği açısından düzenlemeler yapılmıştır. Kamulaştırma işlemi kişilerin mülkiyet hakkını ortadan kaldırabilmesi sebebiyle kanun koyucu, sırf kamu yararı kararı verilmesi ile yetinmeyerek bu kararların ikinci bir denetimden geçmesini de öngörmüştür. Bahsi geçen bu ikinci denetimden sonra hukuki işlemler başlatılabilecektir. 
Kamulaştırma İşleminde kamu yarar kararını onaylayacak merciler;

1. Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin,
2. İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,
3. Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,
4. Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,
5. Türkiye Radyo - Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,
6. Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,
7. Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,

Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin onayından geçerek kesinleşir.

Cumhurbaşkanı veya Bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez.
Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.

Mahkeme tarafından atanmış olan bilirkişi kurulu, Kamulaştırma Kanununda belirtildiği üzere kamulaştırılacak olan taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

1. Cinsine ve nevine,
2. Yüzölçümüne, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarına ve her unsurun ayrı ayrı değerine,
3. Varsa vergi beyanına, 
4. Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerine,
5. Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirine,
6. Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerine
7. Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarına ve yıpranma payına,
8. Her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla, bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülere de bakarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtirler. Bilirkişi veya bilirkişi kurulu, ilgililerin beyanlarını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.

Yukarıda anlatmış olduğumuz usulden farklı olarak olağan usulü olmayıp yasada belirtilmiş olan hallerde istisnai bir yol olarak görülmektedir. Yurt savunmasına ihtiyaç veya acele olduğu durumlarda Cumhurbaşkanlığı tarafından karar alınacak durumlarda veya özel kanunlarda öngörülen durumlarda acele kamulaştırma işlemi uygulanabilmektedir. Acele Kamulaştırma işlemi uygulanacak olan taşınmazların kamulaştırılması durumunda kıymet takdiri işlemlerinin sonradan tamamlanması suretiyle idarenin istemi üzerine mahkeme tarafından 7 gün içinde o taşınmazın bilirkişiler tarafından değeri tespit edilir ve mal sahibinin adına banka hesabına para yatırılarak taşınmaz mala el konur ve böylelikle mahkeme sadece el koyma kararı verebilmektedir. Mahkeme tarafından verilen bu karar daha sonrasında tapu müdürlüğüne bildirilmektedir. Taşınmaz malın başka birisine devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacak olması tapu kütüğüne şerh edilmektedir. El koyma kararından sonra taşınmaz mal veya kaynağın Kamulaştırma Kanunu 20. Maddesinde belirtildiği üzere boşaltılması veya idarenin kullanımına terk edilmesi gerekmektedir.

Kamulaştırılan taşınmazın sahibine ödenen para yerine, idarenin kamu hizmetinde kullanılmamakta olan taşınmazlarından kısmen veya tamamen kamulaştırma bedelini karşılayabilecek bir şekilde verilmesi mümkündür. Ancak söz konusu olan bu yolun uygulanabilmesi taşınmaz sahibinin bunu kabul etmesine bağlıdır. Kabul etmemesi durumunda trampa yolu ile kamulaştırma yapılması mümkün değildir. 

Trampa yolu ile kamulaştırma ilgili Kanun’un 26. maddesinde; “Mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir. Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde %20 sini aşamaz.” şeklinde düzenleme bulunmaktadır.

İdarenin, Kamulaştırma Kanunu’nun 8. Maddesinde belirtildiği gibi İdarelerin, bu Kanuna göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır. 
Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak olan İdare, bu Kanunun 11 inci maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak, taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir. 
Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir. İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya bu Kanunun 3. maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılıyor ise, bu fıkradaki usullere göre taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.
Bu satın alma usulünün denenmesi sonucu olumlu sonuç alınamaması durumunda kamulaştırma işleminin gerçekleştirilebilmesi için adli yargıda hukuki süreç başlatılması gerekmektedir. Bu süreçte İdare, toplamış olduğu bilgi ve belgelerle yaptırmış olduğu bedel tespitini bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu asliye hukuk mahkemesine bildirmelidir. Taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedel peşin veya kanunda belirtilen 3. maddenin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitli olarak ödenmesi durumunda İdarenin adı altında tescil edilmesi kararının verilmesini talep eder. Ayrıca Kanunda bu sürecin basit yargılama usulüyle görüleceği bildirilmektedir. Basit yargılama usulü, mahkemelerden hızlı sonuç alabilmek adına uygulanan bir yargılama usulüdür. 

Sizin de yukarıda belirttiğimiz türde Kamulaştırma kapsamına giren bir hususta yaşadığınız bir ihtilaf veya destek almak istediğiniz bir husus varsa, bize iletişim kısmında bulunan numaralarımızdan veya Whatsapp hattımızdan ulaşarak uzman avukatlarımızdan danışmanlık hizmeti alabilir veya avukatlarımızla yüz yüze görüşmek için randevu oluşturabilirsiniz.

1.Kamulaştırma Yetkisi Kime Aittir?

Kamulaştırma işlemini yalnızca devlet ve kamu tüzel kişi yapabilir.

2.Kamulaştırma İşlemi Ne Kadar Sürede Kesinleşir?

Kamulaştırma kararının alınması ve onaylatılmasıyla beraber toplam 6 ay kadar sürmektedir.

3.Kaç Çeşit Kamulaştırma Türü Vardır?

3 çeşit kamulaştırma türü bulunmaktadır. Bunlar, acele kamulaştırma, kısmen kamulaştırma ve Trampa ile kamulaştırmadır.

4.Kamulaştırma Davasında Yetkili Mahkeme Neresidir?

Malik kamulaştırma işlemi yapılacak olan taşınmazın değeri altında bir ödeme öne sürülmesi halinde Asliye Hukuk Mahkemesine başvurabilir.

5.Kamulaştırma Şerhi Kim Tarafından Konulur?

Şerh tapu müdürlüğü tarafından konulmaktadır.

6.Kamulaştırma Ödemesi Nereden Alınır?

Süreç tamamlandıktan sonra malik adına nakit olarak idare tarafından bankaya yatırılır.

7.Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kamulaştırma bedeli cins ve nevini, yüzölçümü, vergi beyanını, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlar tarafından yapılmış olan kıymet takdirlerini, taşınmaz malların birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları dikkate alınarak belirlenir.