İpotek Nedir?

Ofisimiz, ipotek alanında karşılaşılabilecek tüm sorunlarla ilgili danışmanlık, iş ve dava takibi süreçlerinde hizmet vermektedir.

İpotek ile ilgili düzenlemeler, Türk Medeni Kanununa göre düzenlenmiştir.

İpotek, mevcut borcun ya da ileride olabilecek bir borcun ödeneceğinin garantisi olarak borçlunun belirlediği bir taşınmaz üzerine alacaklı tarafından tapu siciline işlenen kayıttır. Türk Medeni Kanununun 881. Maddesinde açıklanmıştır. İpotek konulması alacaklı tarafından borçluya güven duymasını sağlamaktadır.

İpotek şartlarını madde madde açıklamak gerekirse;

1. İpotek koydurmak sadece banka ya da firmalar tarafından değil kişiler tarafından da konulmaktadır. Ama genellikle ipotek bankalar tarafından konulmaktadır. Bankadan çekilen kredi geri ödenmez ise banka kendini güvence altına almak istemektedir.
2. İpotek sadece tapuya kayıtlı taşınmaz mallara konulmaktadır.
3. Borcun teminat altına alınması için sadece para borcu olması gerekmemektedir. Para dışında kalan borçlar içinde taşınmaz mallarına ipotek konulabilmektedir.
4. Teminat miktarı Türk lirası olarak gösterilmesi gerekmektedir.
5. İpoteğin yapılabilmesi için, tapuya kayıtlı bir malın olduğunun tescili yapılması gerekmektedir.
6. İpotek konulması için şart gerekmemektedir.

İpotek çeşitleri ikiye ayrılmaktadır. Akdi ipotek ve kanuni ipotek. Akdi ipotek kendi içinde borcun miktarının belli olup olmadığına göre ikiye ayrılmaktadır.

Kanuni ipotek: Kanundan doğan bir ipotek hakkıdır. Bir kanun hükmü tarafından onaylanmış olan ve alacak miktarının belli olmaması halinde borçlunun rızası alınmadan alacaklı tarafından istenmesi sonucu tapu siciline işlenen ipotek türüdür.

1. Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı hakkını kullanabilmektedir.
2. Mirasçı olanlar ve elbirliği ortakları kanuni ipotek hakkını kullanabilmektedir.
3. Taşınmaz üzerine yapılan yapının malzemecisi, ustası, kısaca emek vermiş kişiler kanuni ipotek hakkını kullanabilmektedir.

Akdi ipotek: Bir borcun ya da ileride oluşabilecek bir borcun alacaklı tarafından teminatını sağlaması amacıyla tarafların sözleşme yapmasına akdi ipotek denir. Akdi ipotek kendi içinde ana para ipoteği ve üst sınır ipoteği olarak ayrılmaktadır.

Ana para ipoteği: bir borcun miktarının belli olması durumunda konulan ipotek türüdür. Ödenecek miktar önceden belli olduğu için ödeme süresi gecikmesi halinde temerrüt faizi ve alacağın tahsili için yapılan masraflar eklenmektedir. 

Üst sınır ipoteği: bir borcun miktarı değişken yani belirli olmaması durumunda konulan ipotek türüdür. Alacak tutar belli olmadığı için maksimum tutar belirlenir ve ipotek bu tutar üzerinden konulmaktadır.

Borçlunun taşınmaz malına ipotek konulması için tapu siciline ipotek şerhi konulmalıdır. İpotek konulması için yazılı beyanda bulunulması gerekmektedir. Yazılı beyan dilekçedir. Bu dilekçede ipotek bedeli, ipotek süresi, ipotek derecesi, ipotek oluşturacak kişi ise kimlik bilgileri, tüzel kişi ise unvan bilgilerini yazması gerekmektedir. Dilekçe belirttiğimiz hususlar doğrultusunda yazıldıktan sonra dilekçe ile tapu sicil müdürlüğüne başvurulması gerekmektedir. İpotek için gerekli belgeler, tapu senedi, alacaklının ve borçlunun nüfus cüzdanı, alacaklının ve borçlunun vesikalık fotoğrafı, ipotek işlemini yaptıran temsilci ise vekaletnamesi ve ipotek konulacak taşınmaz malın belediyeden alınmış dask poliçesi gerekmektedir.

İpotek konulma işlemi tapu müdürlüğü tarafından gerçekleştirilmektedir. Bu işlemleri yapma sırasında harç masrafları çıkmaktadır. Bu harcın adı ipotek harcıdır. İpotek harç masrafları miktarlarını belirtmek gerekirse;

İpotek konularak elde edilen alacağın üzerinden harç oranı binde 4,55dir. İpotek konulmuş taşınmaz malın çıkarılıp yerine başka taşınmaz mal eklenmesi ya da ipotek bulunan taşınmazın üzerine başka bir taşınmaz ekleme durumunda borç miktarı üzerinden harç oranı binde 4,55 dir. İpotek derecesi üzerinde sonradan değişiklik yapmak istenmesi halinde borç miktarı üzerinden binde 2,27 dir.

İpoteğin kaldırılması için öncelikle borç miktarının ödenmesi gerekmektedir. Borç miktarı ödendikten sonra ipotek fekki alınıp tapu sicil müdürlüğüne götürülmelidir. Tapu sicil müdürlüğü fekki inceleyip uygun görmesi halinde ipoteği kaldıracaktır. İpoteğin kalkması için tapu sicil müdürlüğüne harç ödenmesi gerekmektedir. Harç yatırılıp tapu sicil müdürlüğü ipotek kaldırma işlemlerini yaptıktan sonra ipotek kalmış olur. İpotek belirli süre için konulduysa ve süre dolduysa kendiliğinden kalkmamaktadır. Süresi biten ipotek için de gerekli işlemlerin yapılması gerekmektedir.

Bir taşınmaz mala birden çok ipotek konulabilmektedir. Bu ipotekler öncelik sırasına göre sıralanır ve taşınmaz malın satılması halinde dereceye göre alacak oldukları miktarları tahsil ederler. Aynı derece olan alacaklılar satıştan sonra elde edilen geliri aralarında paylaştırmaktadırlar. Bir derece alacaklının alacağı bittiğinde ve o derece boşaldığında alttaki dereceler üst dereceye geçememektedir. Boşalan derecelere başka bir ipotek konulabilmektedir.

Sizin de yukarıda belirttiğimiz türde ipotek kapsamına giren bir hususta yaşadığınız bir ihtilaf veya destek almak istediğiniz bir husus varsa, bize iletişim kısmında bulunan numaralarımızdan veya Whatsapp hattımızdan ulaşarak danışmanlık hizmeti alabilir veya avukatlarımızla yüz yüze görüşmek için randevu oluşturabilirsiniz.